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2021年7月 4日 (日)

崩壊したマイアミのコンドミニアム,その前兆は活かされなかった。

その衝撃的な映像に驚いた,624日のマイアミのコンドミニアムの崩壊に関し,July 1,2021付けで ‘USA TODAY’ が報じていました。

下記,拙訳・転載します。
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'Major problems': There were many warnings before the Florida building collapsed
重大な問題:フロリダのビルが崩壊する前,多くの兆候があった

建物は深刻に(in desperate)修理が必要だった。建っていた土地は沈みつつあった。そして貴重な時間を無駄にした。

パチパチ音が鳴り(crackling)始め,プール・デッキが崩壊する(gave way)と,絶望的な(doomed)シャンプラン・タワーズ・サウス(Champlain Towers South)の住人には,文字通り世界が崩壊するまで,わずか数分しかなかった。マイアミの12階建てのオーシャンフロントのコンドミニアムは先週,コンクリートと金属の山に崩壊し,12人以上が死亡し,おそらく150人近くが閉じ込められ,一人が生きて救助された。

タワーの最後の崩壊(failure)の瞬間は,突然で恐ろしいものだったが,タワーに何が影響したのかについての手がかり(clues)が何年間も蓄積されていた:元メンテナンス・マネージャーは,1990年代の早い時期,満潮時に塩水が基礎に浸透した(infiltrated)と述べた。コンドミニアムの所有者は,2015年に複合施設に対して提起した訴訟での複数のメンテナンスの失敗について語った。

しかし,最大のレッド・フラッグは,エンジニアが建物の設計の「重大なエラー(major error)」と修理が必要な構造上の問題があることに気付いた2018年にあった。その後にあったのは,矛盾したメッセージ(mixed messages)の3年間: コンドミニアム管理組合理事会(condo association board)メンバー間の混乱(turmoil),そして問題を解決するための数百万ドル(multimillion-dollar)の見積もりに対する住民による出口の見えない悩み(hand-wringing)だった。

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USA TODAYは,2018年の検査レポートに始まり,構造物が部分的に崩壊する瞬間まで,これらのイベントのタイムラインをまとめた。

8777コリンズ・アベニュー’ の住人は,コンドミニアムを悩ませている(plaguing)問題のいくつかを知っていたが,時限爆弾(ticking time bomb)を扱っていることは誰も理解していなかった。手遅れになるまでは(Not until it was too late)。

Engineer in 2018: 'Major error' in design of building, concrete cracking
   2018年のエンジニア:建物設計における「重大なエラー」,コンクリートのひび割れ

シャンプラン・タワー・サウスが築後40年に近づいて,コンドミニアム管理組合は,2021年に期限が到来する40年の強制的な証明書の更新(recertification)の準備のため,エンジニアリング会社の ‘Morabito Consultants’ を雇った。マイアミ・デイド郡(Miami-Dade County)は,商業ビルと多世帯(multifamily)ビルが築後40年になったときに再認証を義務付けており,シャンプランは有利なスタート(head start)を切りたいと考えていた。

Morabito Consultants2018年に建物の検査を開始した。検査後,136戸の住人はコンドミニアムの所有者が聞きたくないニュースを受け取った:建物はどうしても修理を必要とした。エンジニアのフランク・モラビトは,201810月のレポートで,建物の管理組合コンドミニアムの会計係(treasurer)に直接連絡した:設計に「重大なエラー」があった。

エントランス・ドライブ,プール・デッキ,プランターの防水処置に排水設備がなく,水は蒸発するまでそこに溜まっていた。「近い将来,防水設備の交換に失敗すると,コンクリートの劣化(deterioration)の程度が指数関数的に(exponentially)拡大する可能性がある。」と彼は書いた。報告書は,建物の下の駐車場に,「コンクリートの柱,梁,壁にさまざまな程度のひび割れ(cracking)や剥離(spalling)が見られた」と述べている。

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剥離(spalling)とは,コンクリートの劣化を指し,鉄筋(rebar)と呼ばれる鉄鋼バーの補強材(reinforcing steel bars)の剥離(flaking)や露出(exposure)を引き起こすことがある。モラビト氏は,建物が安全でないことを示すものではなかったが,シャンプレーン・タワー・サウスの「構造的完全性(structural integrity)を維持する」ために修理が必要であると述べた。モラビト氏は,再認証に先行した(anticipation)市への別の報告で,ガレージとプラザのコンクリート・スラブは「コンクリートの劣化」があり,バルコニーの構造床スラブはヘアラインのひび割れを示したと述べた。報告書は,コンクリート柱と外壁の追加の剥離またはひび割れにも言及していた。

Morabito Consulting’ は崩壊後の声明で,今月再雇用されて 組み立て・修復計画(building and restoration plan)を立てたと述べた。そして「大規模で必要な修理(extensive and necessary repairs)」の評価と費用の見積もりをコンドミニアム管理組合に提出した。「とりわけ,我々の報告書は,コンクリートの重大なひび割れや破損を詳述しており,住民と一般市民の安全を確保するために修理が必要だった」と声明は述べている。

シャンプラン・タワー・サウスの住人 ジェイ・ミラーは,建物内の誰もが大きな構造的損傷を警告する2018年の報告について知っていたが,関心はコストほど問題ではなかった,と語った。修理のための初期の数百万ドルの見積もりは,コンドミニアム管理組合の理事会に混乱をもたらした,とミラーは回想した。「非常に献身的で良心的な(dedicated and conscientious)人々」の新しい理事会が引き継いだ,とミラーは言った。シャンプラン・タワー・イーストの居住者であるマルタ・カストロは,評価について懸念を表明したサウス・タワーの人々と定期的に話し合ったと述べた。「彼らはかなり長い間それについて話し合っていた」と彼女は言った。「私が話をした少数の人々は,それの経済的側面について心配していた。」

アベンチュラの弁護士ダニエル・ワグナーは,水漏れによる被害のために居住者に代わって2015年にコンドミニアムの理事会を訴えたが,重要な修理に関しては,理事会の間には常に押し引きがあると述べた。「理事会役員とユニット所有者は,メンテナンス費用を低く抑え,購入者を引き付け,ユニット所有者の不利益と安全性まで市場価値を維持するために,建物の一般的で必要なメンテナンスの特別な査定を評価しないことを好むことが見られた。」 彼は述べた。

理事会と部屋のオーナーは,メンテナンス費用を低くしておいて,買い手を引きつけるために彼らの建物の一般的で必須のメンテナンスのための特別査定を評価せず,部屋のオーナーの損失と安全に市場価格を維持するのを好む。

Surfside top building official claimed in 2018 building 'in very good shape' despite deterioration
   サーフサイドのトップ・ビルの関係者は,劣化にもかかわらず,2018年に「非常に良好な状態の」ビルを主張

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2018年11月のコンドミニアム管理組合の議事録によると,2018年の報告に続いて住民とコンドミニアム管理組合が懸念を抱いていたとしても,サーフサイドの町はそれらの懸念を緩和した(alleviated)可能性がある。当時,サーフサイドの建築関係の役人トップだった,ロス・プリエトは,201811月に,913万ドルの修理の見積もりとともにモラビト・レポートを受け取った。プリエトは,レポートを確認し,「建物は非常に良好な状態にあるようだ」とシャンプラン・タワー・サウス コンドミニアム管理組合に語った。
翌日,プリエトは当時のサーフサイドの町のマネージャー,ギレルモ・オルメディロにメールを送り,「会議は非常にうまくいった」と述べた。「部屋の全員からの反応は非常に好意的だった。40年の再認証プロセスに関するすべての主な懸念に対処した。この特定の建物は,2021年まで40年の賃貸を開始する予定ではないが,私が心から支持し、この傾向が他の物件にも浸透することを願って、プロセスを早期に開始することを決定した。」

プリエトは,USA TODAYが残した電話やメッセージに返事をしなかった。彼はマイアミ・ヘラルド紙に,報告を受けたことを覚えていないと語った。彼はドラル(Doral)の町での一時的な建築の役人としての地位から離れた。

University 2020 report: Champlain Tower South was sinking
   大学2020レポート:シャンプラン・タワー・サウスは沈んでいた

コンドミニアムの住人が大規模な修理の費用に取り組んだとき,フロリダ国際大学(FIU)の研究者チームは,マイアミ地域の土地が沈んでいる場所を示す研究を発表した。調査によると,主に標高が低いマイアミの西部のいくつかのホットスポットを除いて,ほとんどの土地はそれほど沈んでいなかった。例外として東の1つのエリアが突出していた:それは,シャンプレーン・タワー・サウスが建っていた,まさに その場所だった。

フロリダ国際大学の地球環境学部(Department of Earth and Environment)のシモン・ウドウィンスキー(Shimon Wdowinski)研究員は,1990年代の6年間で,コンドミニアムの下の土地が年間約1.9mmの割合で沈んでいることを発見した。沈下率が一定であるとすれば,建物は過去28年間で約2インチ沈んでいたことになる。

Displacement rate
沈下率

シャンプレーン・タワーズ・サウス コンプレックスの地域における土地の変位に関する1990年代の調査では,調査の過程で土地が年間約2mm沈下したことが示されている。研究を共同執筆したシモン・ウドウィンスキー氏は,そのような沈下は建物に影響を与える可能性があると述べた。

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観察されたそのレベルの沈下は,通常,建物とその構造に影響を与えると,ウドウィンスキー氏は述べ,崩壊の原因はわからないと付け加えた。20204月のこの調査の発表は,建物の損傷を予測する方法として意図されたものではなかったため,コンドミニアムの所有者や建物の関係者の注意を逃れた可能性がある。その大部分は、工学的な懸念ではなく,潜在的な洪水の危険に焦点を合わせていた。調査によるコンドミニアムの言及は,1行に追いやられた。「私たちはそれをあまり重要視しませんでした」とウドウィンスキーは言った。 大惨事により、彼はこのテクノロジーを使用して建物の倒壊を防ぐ方法について考えることになった。

Building's roof had water issues
建物の屋根に水問題があった

FIU調査の発表から数ヶ月後,20207月,フロリダ州ポンパノ・ビーチ(Pompano Beach)の屋根調査がシャンプレーン・タワー・サウスを訪れ,屋根の水分調査を実施した。「建物の屋根システム内でかなりの地下水が検出された」こと,および「水の侵入は通常,抵抗が最も少ない経路をたどり,最終的には建物の内部に侵入する可能性がある」ことがわかった。

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コンドミニアムの屋根は3つのセクションに分かれていて,最も水を吸収した部分はセクション2の建物の中央部分で,先週最初に崩壊したように見えた部分だった。そのセクションの屋根材のほぼ半分が影響を受けた,と分析は示した。屋根の状態が構造物の損傷の原因であるかどうかは不明である。サーフサイドの町に提出された許可によると,コンドミニアム管理組合は今年,一連の費用のかかる屋根の修理を承認し,建物が倒壊するまでに作業が開始されていた。

Board president bemoans of time wasted in making repairs
  理事長は修理に時間を浪費することを嘆く

4月,シャンプレーン・タワー・サウスの住人は,20188月の検査以降,建物の地下ガレージが「大幅に悪化」し,建物のコンクリートの劣化が「加速している」との連絡を受けた。崩壊の75日前だった。コンドミニアムの理事長ジャン・ウォドニッキ(Jean Wodnicki)からの49日の手紙は,修理をするのに十分な費用がなかったと書いていた。理事会の手元現金は707,003ドルで,1550万ドルの請求書が残っていた。

ウォドニッキは,コンクリートのひび割れは,それをすべて一緒に保持している鉄筋が錆びて表面の下で劣化していることを意味すると住人に語った。駐車場の地面レベル全体を引き上げる必要があった。「コンクリートを割り開かないと,下にある鉄筋の損傷の程度を知ることは不可能。」と彼女は書いた。

「多くの場合,損傷は表面の検査で判断できるよりも広範囲です。」彼女は決定的な時間が浪費されたことを認めた。

「この作業の多くは,何年も前に行われたか,計画されていた可能性がある。しかし,これが私たちの現在の状況です」とウォドニッキ氏は述べている。「プロジェクトを開始するために,すでに多くの分野をカバーしてきました。私たちは何年にもわたって議論,討論,議論を重ねてきた。さまざまなアイテムが登場するにつれて,今後数年間そうし続けるでしょう。」

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Residents report cracking sounds before full collapse
  住民は完全に崩壊する前にひび割れ音を報告する

その後、時間がなくなった。(Then time ran out.

6月24日午前130分直前、シャンプレーン・タワー・サウスの大部分が崩壊した。その日に最初に報告された問題の兆候は,約1時間前にあった。1階のコンドミニアム居住者であるSterna Sarah Nirは,建設音(construction)のように聞こえる奇妙なノック音(knocking noises)が聞こえたと言った。
ニルは,ユダヤ信仰の読者にニュースを提供するCOLlive.comに,「私はオフィスに座って,電子メールなどを調べていて,騒音が聞こえ始めた」と語った。彼女の15歳と25歳の息子は,隣接する部屋で眠っていた。

「誰かが深夜にアパートをリノヴェートすることを決めたと思った」と彼女は言った。「最初は無視しました。しかし,数分後,私はそれに腹が立って,部屋を出た。」 彼女が警備員に文句を言い,警察に電話するように頼んだとき,彼女は建物の駐車場が「その下に開いた深淵(abyss)のように」崩壊するのを見た。彼女は地震を恐れて部屋に戻り,子供たちを起こして建物を出るように促した。彼ら全員,脱出できた。

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同じ頃,410号室に住んでいたキャシー・ストラットンは,姉のアシュリー・ディーンによれば,ひび割れの音(sound of cracking)に目覚めたという。ディーンは,ストラットンがワシントンへ出張中の夫,マイケルに電話したと言った。ストラットンは,プールが陥没して(caving in),地面が揺れていると彼に言った。彼女は悲鳴を上げ,電話が切れた。ストラットンは行方不明である。

ディーンは,彼女の妹が駐車場とプール・エリアの状態について不平を言っていたと述べた。しかし,モンドミニアム管理組合から建物の劣化についての手紙があったにもかかわらず,住民は問題が管理下にあると感じていた。

These people were in the dark about the condition of the building,” Dean said.
「これらの人々は建物の状態について暗闇の中にいた」とディーンは言った。

(転載了)
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建物の完全崩壊への臨界沈下量の見定めは困難と感じます。
いずれにせよ,補修見積もりが管理組合の手に余る段階に達する前の,小さな異常が見えてきた段階での処置が重要と思われます。

日本のマンションは,売り出すときに業者が設定する修理積立金が,売り易いように 根拠のない,極めて安い金額に設定されるのが通例で,住み始めた後,管理組合で 速やかに合理的な金額に変更することが必要です。管理費より安い修繕積立金はあり得ません。

聞きなれない音がしたら 崩壊直前です,逃げましょう。

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